節税手段を調べるとその中の1つに「不動産投資」が出てくると思いますがどういうメカニズムか分からない方がいると思います。不動産投資は運用利益を得れることに加えて節税のメリットもあり、資産形成にとても適しています。今回は不動産投資の節税についてご紹介していきます。
不動産投資による所得は給与所得と損益通算ができる
不動産投資で赤字が発生した場合、他の黒字所得（給与所得）から差し引くことができます。これを損益通算といい、損益通算によって節税ができます。
例として年収600万円の給与収入に不動産所得が－100万円の場合、損益通算すると課税所得が500万円となり、節税効果としては約20万円となります。
このように不動産所得が赤字の場合に節税ができます。
どうやって不動産赤字を出しているのか
不動産所得を赤字にするは経費計上方法が関係しており、中には現金の出費が伴わない計上方法も存在します。ここでは経費計上の中身を説明していきます。
【減価償却費】
不動産は経年劣化に伴い価値が下がります。その現状分を「減価償却費」として経費計上にすることができます。この減価償却費こそが現金の出費が伴わない赤字となります。減価償却は、下表のように建物の構造（耐用年数）に応じて計上します。減価償却費が多ければ、運用自体は黒字でも帳簿上は赤字となり、損益通算を行なうことができます。下表ですと減価償却費を多く計上するには木造が適していると言えますね。
| 建物構造 | 法定耐用年数 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 |
| 鉄骨造 | 34年 |
| 木造 | 22年 |
【借入金利息】
不動産取得にあたり、金融機関から融資を受けた場合、建物・設備の借入金利息分を経費計上（元金分と土地分は計上不可）できます。最初の内は利息分が大きい経費計上額は大きいですが、ローンの返済が進むにつれ、利息分が減ってくるので、経費計上額が少なくなります。こちらもローン返済額≦家賃収入の場合は、実質現金の出費が伴っていないと言えます。
【租税公課】
不動産保有していると課税される固定資産税や不動産取得時の不動産取得税、登録免許税、印紙税等も経費計上できます。
【損害保険料】
建物へ加入した火災保険料、地震保険料も経費計上できます。
【修繕費】
建物・付属設備の修理、リフォーム代も経費計上できます。リフォーム代に関しては、原状復帰を超えてくると減価償却費に計上される場合がありますので計上時は注意してください。
【交際費・交通費・セミナー代・書籍代等】
本項目が不動産投資の経費計上している人とそうでない人が分かれてくる部分だと思います。簡単に言うと不動産経営に関わる出費は経費計上できるという事です。例として以下が挙げられます。
- 不動産会社の方との接待交際費
- 賃貸経営で生じた交通費
- 不動産投資セミナーへの参加費
- 不動産投資を勉強するために購入した書籍
キャッシュフロー黒字で節税できるのか
キャッシュフローを黒字にしながら節税を出すことは可能です。重要となるのは減価償却費です。減価償却費が高いほど経費計上額が大きくなるので節税しやすくなります。後は、不動産経営に関わる交通費をうまく活用しましょう。例えば物件の修繕立合い等の交通費は経費計上できますが、元々あったプライベートの予定を修繕立合い後の近場に入れる事で、プライベートの交通費も節税できていると言えます。
まとめ
不動産投資で節税できる仕組みについて説明しました。現金の出費が伴わない経費（減価償却費）で赤字を作っている事が不動産投資の節税の利点です。この存在により、黒字のキャッシュフローも作る事ができます。節税はあくまでおまけだと思いますので、不動産事業の成功を第一に不動産投資を始めてみましょう。
